阅读教唆：

东谈主民法院案例库是收录经最能手民法院审核以为对类案具有参考示范价值的巨擘案例，包括训导性案例和参考案例。最高法院要求，法官在审理案件时必须检索查阅案例库，参考入库同类案例作出裁判。这对于促进融合裁判王法和圭表，幸免“同案不同判”，保险法律正确、融合适用无疑具有要紧趣味。

在实践异议之诉中，“买受东谈主名下无其他用于居住的房屋”往往成为判断案外东谈主能否摒除对房屋强制实践的枢纽身分，该若何准确意会这一条目？李营营讼师团队始终专注推敲与实践关联业务的问题，并造成系列推敲恶果继续发布。本期，咱们以海南省高等东谈主民法院处理的实践异议之诉案件为例，与诸君读者共享法院审理访佛案件的想路。

裁判要旨：

东谈主民法院依据《最能手民法院对于东谈主民法院办理实践异议与复议案件些许问题的法则》第二十九条的法则审查案外东谈主对被实践的房产是否享有足以摒除实践的民事权益时，不应机械意会该条第三项“买受东谈主名下无其他用于居住的房屋”的法则。当案外东谈主购买的房产是用于必要的居住需求，并非用于买卖性投资时，仍属餍足糊口权的合理滥用限制，不错适用该法则摒除实践。

案件简介：

1、2014年3月8日，蒋某与海南某投资商议有限公司订立两份《澄迈商品房买卖条约》，购买案涉神气18号楼5层501房和502房。蒋某在条约订立当日支付完房款，海南某投资商议有限公司出具收条。

2、2017年1月9日，海口市中级东谈主民法院查封海南某投资商议有限公司名下包括蒋某购买的501房及502房在内的199套房产。蒋某以我方购买上述两套房产为由，向海口市中级东谈主民法院建议实践异议，要求对上述两套房产住手实践并湮灭查封。

3、之后，海口市中级东谈主民法院裁定中止对502房产的实践，但驳回蒋某对501房中止实践的异议请求。蒋某对海口市中级东谈主民法院的裁定不屈，拿起案外东谈主实践异议之诉。

3、2018年5月4日，海口市中级东谈主民法院一审判决说明蒋某与海南某投资商议有限公司订立的《澄迈商品房买卖条约》正当灵验，驳回蒋某的其他诉讼请求。蒋某不屈一审判决，以为一审法院未充分推敲其购房履行用途和家庭居住需求，拿起上诉。

4、2018年12月23日，海南省高等东谈主民法院二审判决拆除一审判决，不得实践501房，驳回蒋某的其他诉讼请求。

案件争议焦点：

蒋某对案涉501房是否享有足以摒除强制实践的民事权益？

海南省高等东谈主民法院裁判重点：

1、蒋某与海南某投资商议有限公司订立的《澄迈商品房买卖条约》正当灵验。

海南省高等东谈主民法院以为，诚然海口某担保有限公司就501房所在的地盘使用权及地上建筑物办理了典质登记，但海口某担保有限公司并未在房产料理部门办理501房的典质登记手续，且蒋某购买501房时海南某投资商议有限公司已取得501房的预售许可证，因此501房恰当商品房销售条目。501房所在的地盘使用权及地上建筑物已办理典质登记并不影响该条约的遵循。蒋某在一审法院查封501房之前与海南某投资商议有限公司订立的《澄迈商品房买卖条约》正当灵验。

2、蒋某在501房被查封之前已向海南某投资商议有限公司支付全部房款。

海南省高等东谈主民法院以为，本案现存凭证标明，蒋某已支付全部房款。一审查明，蒋某已在条约订立当日向海南某投资商议有限公司支付购房款318946元，该金额和《澄迈县商品房买卖条约》商定的房款一致，且海南某投资商议有限公司据此开具了收条，故本案不错认定蒋某在501房被查封之前已向海南某投资商议有限公司支付全部房款。

3、蒋某购买501房系用于居住，其方针属于餍足家庭生活的合理滥用。

海南省高等东谈主民法院以为，501房与502房紧邻，共用一个入户门。上述两套房产面积均不大且仅一墙之隔，蒋某称购房时计议将两套房产买通为一套房使用的施展恰当常理，是为了在原有住房不成餍足现存家庭成员的居住要求下赢得必要的居住环境及空间。上述两套房产履行上可视为一个全体，属餍足糊口权的合理滥用限制之内，并非用于买卖投资。蒋某在澄迈县境内无其他房产，故蒋某购买501房恰当《最能手民法院对于东谈主民法院办理实践异议和复议案件些许问题的法则》第二十九条第二项对于”所购商品房系用于居住且买受东谈主名下无其他用于居住的房屋”的法则。

要而论之，海南省高等东谈主民法院以为，蒋某对案涉房产享有足以摒除强制实践的民事权益，对其请求住手对案涉房产强制实践的诉讼请求，应予相沿。

案例开始：

东谈主民法院案例库：《蒋某诉郑某某、庄某某、海口某担保有限公司、王某登科三东谈主海南某投资商议有限公司案外东谈主实践异议之诉案》[案号：海南省高等东谈主民法院(2018)琼民终873号]，入库编号：2024-07-2-471-010。

实战指南：

1、《最能手民法院对于东谈主民法院办理实践异议和复议案件些许问题的法则》（以下简称《实践异议和复议法则》）第二十九条第二项法则的“买受东谈主名下无其他用于居住的房屋”，是为了范例东谈主民法院办理实践异议和复议案件，团结东谈主民法院实践责任履行而制定，而实践异议之诉必须实体审理，以终了履行公谈为方针，现在多参照上述法则进行裁判。“名下无其他用于居住的房屋”属于较为典型的体式判断王法，实践异议之诉的实文体判圭表应为是否用于家庭基本居住生活需要。《宇宙法院民商事审判责任会议纪要》第一百二十五条以为：“商品房滥用者名下诚然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于餍足基本居住需要的，不错意会为恰当该法则的精神。”举例，商品房滥用者名下首套住房面积较小，团结家庭东谈主口及居住生活情况，另外购买的住房仍在餍足基本居住需要范围内的，应以为恰当《实践异议和复议法则》第二十九条的精神。但对于购买投资型、豪华型房屋的，或者购买商铺等计算性房屋的，原则上不在本条保护范围之内。因此房屋套数并非填塞圭表。

2、在此，咱们建议购房主谈主的代理讼师在处理实践异议之诉案件时，对于购房主谈主有多套房屋的情况，代理讼师不成浅近地以为不恰当“买受东谈主名下无其他用于居住的房屋”条目，需概括推敲房屋面积、居住条目、共同居住东谈主数等身分，判断是否餍足购房主谈主基本生活需要。购房主谈主名下虽有一套房屋，但再次购买的房屋在面积上属于餍足基本生活需要，比如家庭东谈主口较多，原房屋面积过小无法餍足居住需求，代理讼师不错提供干系凭证，如家庭成员身份讲解、原房屋面积讲解等，进而宗旨购房主谈主恰当《实践异议和复议法则》第二十九条法则的条目。

法律法则：

《最能手民法院对于东谈主民法院办理实践异议和复议案件些许问题的法则》第二十九条：“财富债权实践中，买受东谈主对登记在被实践的房地产开导企业名下的商品房建议实践异议，恰当下列情形且其权益梗概摒除实践的，东谈主民法院应予相沿：（一）在东谈主民法院查封之前已订立正当灵验的书面买卖条约；（二）所购商品房系用于居住且买受东谈主名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款卓绝条约商定总价款的百分之五十。”

在检索大皆类案的基础上，北京李营营讼师团队回归干系裁判王法如下，供读者参考：

1、商品房滥用者名下诚然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于餍足基本居住需要的，仍可摒除强制实践。

案例一：《北京银行股份有限公司新源支行、贾菁菁等案外东谈主实践异议之诉案》[最能手民法院(2021)最高法民申2250号]

最能手民法院以为，有凭证讲解贾菁菁购买案涉房屋用于生活居住，尽管其名下另有一套位于北京市向阳区的建筑面积45.37平时米的屋子，但贾菁菁履行生活居住在延庆城区，贾菁菁所述建筑面积45.37平时米的屋子无法保证其配偶二东谈主、公公婆婆和两个孩子一共六口东谈主的生活居住的情况恰当生活常理，故贾菁菁因购买案涉房屋所享有的糊口利益有取得优先保护的必要和耿介性。二审判决认定贾菁菁就涉案实践标的享有足以摒除强制实践的民事权益，终结并无不当。

2、买受东谈主名下无其他用于居住的房屋”应从宽意会为“买受东谈主十分浑家以十分未成年子女名下无其他用于居住的房屋”。

案例二：《中建一局集团第二建筑有限公司与王丹等肯求实践东谈主实践异议之诉案》[最能手民法院(2022)最高法民终149号]

最能手民法院以为，《实践异议和复议法则》第二十九条是基于对商品房滥用者糊口权优先保护就当事东谈主权益顺位所作的例外法则，故对该条第二项“所购商品房系用于居住且买受东谈主名下无其他用于居住的房屋”情形中的“买受东谈主名下”应行动从宽意会，将买受东谈主十分实行夫妇共同财产制的浑家一方以及未成年子女一并推敲，唯有三者之别称下有房屋，即可视为买受东谈主名下已有居住用房。根据运城市不动产登记中心出具的《不动产登记贵府查询终结讲解》，可知王丹与其浑家吕超、女儿吕佳瞳、犬子吕佳轩在案涉房产所在地运城市无不动产登记信息，故一审判决认定王丹所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住的房屋正确。

3、买受东谈主无其他用于居住的房屋的范围，是在案涉房屋消逝设区的市或者县级市范围内。仅提供某一区县无房讲解的，无法讲解其在市范围内无其他用于居住的房屋。

案例三：《李萍玲、西藏信赖有限公司等案外东谈主实践异议之诉案》[最能手民法院(2021)最高法民终1023号]

最能手民法院以为，根据《实践异议和复议法则》第二十八条、第二十九条法则，其中第二十八条是基于一般不动产买受东谈主的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于商品房滥用者物权期待权审查的情形，上述两条法律法则在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案中，李萍玲仅提供了盘锦市怡悦台分手中心为李萍玲十分丈夫蔡昌松出具的不动产登记查询终结讲解，未提供盘锦市其他县区不动产登记查询终结讲解，不成讲解案涉房屋系李萍玲在盘锦市区域内唯独住房。故李萍玲不恰当第二十九条第（二）项的法则。本案应依照第二十八条的法则进行审查，即摒除对特定物的实践应同期具备该法则的四项要件。

专科配景先容：李营营，北京云亭讼师事务所高等结伴东谈主，北京企业法律风险防控推敲会第二届理事会理事，毕业于中国社会科学院推敲生院，民商法硕士（公司刑场地），专注于民商事诉讼与仲裁、买卖秘要民事与刑事、保全与实践等实务范围，在最能手民法院、各省级高等东谈主民法院到手办理多起紧要疑难复杂案件，办理案件标的金额卓绝百亿元。在民事担保业务范围，李营营讼师始终领导团队扎根潜入推敲担保与反担保诉讼案件干系的法律问题和裁判王法。在担保与反担保范围，李营营讼师根据始终潜入推敲专项范围的积存恶果，造成了近百篇专科推敲著述，在交出书社继续出书成书的同期在平台上进行发布，但愿读者梗概更多了解担保与反担保常识，幸免使我方正当权益收到挫伤。同期，李营营讼师办理多件大额担保案件，并取得邃密效果。在买卖秘要非诉神气方面，李营营讼师团队不错灵验协助企业完成与买卖秘要干系的融资、债转等业务。李营营讼师团队深耕常识产权民事纠纷和刑事作歹范围多年，对涉常识产权（尤其是买卖秘要）干系法律问题均有潜入推敲。李营营讼师代理的多起常识产权民事案件取得判决的胜诉终结，代理多起客户作为原告到手争取法院3倍刑事职守性抵偿，代理客户到手取得2.02亿元抵偿金额（该案是我国现在买卖秘要案件中判赔金额最高的买卖秘要民事案件，卓绝此前判赔金额最高的香兰素案件1.59亿元）代理的多起被告客户到手争取法院判定不组成侵权、到手解封全部查封的胜诉终结，代理多起被害企业到手启动刑事立案、刑事追诉、到手争取作歹分子得到刑事处罚终结；代理多起被告东谈主/被告单元处理的涉买卖秘要作歹刑事案件也取得了无罪、稽察院决定不予追诉的邃密效果。2023年，李营营讼师代理的买卖秘要民事案件入选某高等东谈主民法院常识产权白皮书。2024年4月，李营营讼师全程代理的买卖秘要民事案件被最能手民法院评为典型案例。2024年4月，李营营讼师全程代理的另一谈买卖秘要民事案件（代理原告）被某省高等东谈主民法院评为省内唯独一件判赔额最高的案件。同期，李营营讼师在买卖秘要体系建筑范围，也具有丰富的神气训导。协助多家企业客户完成企业买卖秘要遁藏体系开动情况的法律尽责看望，到手为多家企业客户建筑完善的买卖秘要遁藏体系。在民商事争议治理范围，李营营讼师附近大皆紧要疑难复杂案件，屡次到手争取法院相沿客户诉讼请求、二审改判等终结，得到繁密客户的一致好评和笃定。在保全与实践范围，李营营讼师附近了大皆难度较大的实践案件，举例：疫情封控时分，在一周内代理客户保全被告数亿现款；代理客户到手拆除法院冻结企业工商信息；代理客户到手拆除法院仍是完成的拍卖行为；代理客户到手各别肯求实践东谈主拍卖地盘、厂房，最终争取实践息争的圆满效果。戒指现在，李营营讼师在“法客帝国”“民商事裁判王法”“保全与实践”等公众号发表与买卖秘要、公司实务、保全与实践等话题干系专科著述百余篇，多篇著述被最能手民法院和各地法院转载，广受业内东谈主士好评。2022年，李营营讼师团结多年来办理大皆实践审查类干系业务的训导，以信得过案例为导向，对多样业务场景下的主要法律问题、典型裁判王法、风险支吾政策和治理决议建议进行类型化汇总额归纳，合著出书《保全与实践：实践异议与实践异议之诉实战指南》。接下来，李营营讼师团队会继续出书买卖秘要诉讼实战的干系册本、时间条约纠纷实战干系册本，以更好职业客户。